（原标题：海珠市二宫涨盈配，惊现容积率8.1的准现楼）
文/粤进深 严明会
最近，广州海珠区的一个准现房新盘，引发了广泛关注。
楼盘的名字叫君曜府。
在这之前，这个盘很是低调，外界对它的了解并不多。
如今以准现房的姿态，引起讨论，着实让人有些意外。
要知道，在整个广州特别是在海珠、天河等这样的核心区，准现楼项目并不多见。
这个项目在五一期间首次亮相，据说关注的人还不少。
首先来说下项目的整体情况。
君曜府就位于市二宫小港路的边上，是一个“蚊型”地块，仅有一栋楼。
项目总占地面积3038平方米，建筑面积24420平方米。
产品主要为建面约82-123平的三至四房，据悉总户数仅有160来户。
这个项目的优势，主要来自其核心的区位。
项目距离地铁2号线市二宫站，直线不足两百米。
学校、商业等周边生活配套，也十分成熟。
而且，君曜府距离珠江边直线距离不到600米，有较为不错的景观资源。
还有一点，项目还是市二宫板块断货10年后的唯一新盘，在片区较为稀缺。
这些也都是君曜府，之所以受到较多关注的原因。
但是，粤进深还要告诉大家的是，项目的缺点同样较为突出。
1、小区体量小，居住密度较大。
君曜府是一座单体楼，出门就是道路，小区园林、花园这些休闲空间几乎没有，跟那些有大园林的小区相比，休闲空间上肯定大打折扣。
项目的楼高虽然仅有25层，但容积率并不低，达到了8.1。比广州目前大部分新盘都要高出不少。
并且项目是3梯7户的设计，比一般3梯6户、2梯4户的普通商品房都要高。
2、地块拿下至今已有十多年，项目非新规产品。
君曜府的身世颇为曲折。
最早在2013年，项目地块就已经被广州市和联房地产开发有限公司（简称“和联房地产”）拿下。
股权信息显示，目前，项目的开发主体和联房地产由何敏婷、丘建国分别持股50%。
何敏婷还是公司的执行董事涨盈配，经理则为麦养贵。股东之一的丘建国还是该公司的监事。
项目地块当时总价2.43亿元，楼面价1.5万元/平方米。
不过，地块原涉及天河教堂土地置换及复建费用、带租约的临时建筑等遗留问题；
且地块内尚有未办妥拆迁补偿协议，导致推进缓慢。这些年来开发商也因此官司缠身。
粤进深查阅看到，和联房地产曾牵扯多个“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”的案件。
一直到2021年，项目地块规划才获批，去年下半年开始开发。
也就是说，拿下地块至今，项目已经推进了十二年了。
也因此，项目的户型设计多有不足，个别户型甚至可以说较为“奇葩”。
比如，项目83平的户型，虽然是一个短进深、长面宽的横厅设计。
但将三个房间全部放在了客厅电视墙的一侧，房间全部在外侧，客厅在内侧，客厅阳台则长条形连接在客厅的西边。
这样的设计，导致客厅的采光全被三个设计在外侧的房间遮挡，客厅的光照通风条件较差。
虽然阳台的采光面不差，但光照需要向右“拐个弯”才能进入客厅。
并且由于阳台跟客厅同样是横向连接，两者的接触面并不大，能从阳台进入客厅的光照也就可想而知了。
同样的问题，在112平的户型中也能见到。
这个户型采光面在西北、西南，同样，户型将三个卧室放在了外侧，客厅在内侧。
不过112平户型比83平户型稍好的一点，有一个西南向较大采光面的阳台。
另外，项目的多个户型，如82平、85平户型，客厅沙发的背景墙跟电视墙并不能同等对齐，导致沙发墙的一部分位置正对着卫生间。
另外对比市面上的新规产品，君曜府的使用率也不具备太大优势。
项目的82平、83平、85平、87平只做了三房一卫；106平、112平才做了三房两卫；123平做四房两卫。
可以对比的是，距离项目一公里多的越秀珠实皓悦滨江，在今年五一也开盘了。
后者82平做了三房两卫，还有双面宽大阳台；108平做了四房两卫，同样有大阳台。
不过有一点，与皓悦滨江作为期房不同，君曜府已经是准现房状态，目前已封顶，预计明年八月份就能交楼。
据市场消息，君曜府的对外吹风价5.2万-5.8万/㎡，预计这个月底开盘。
前不久，越秀珠实皓悦滨江开盘，其中82平户型总价430多万起，单价约5.2万/平；108平户型，总价600万左右，单价5.5万/平左右。
这样看起来，君曜府如今的吹风价似乎并不太具备优势。特别在产品力也较弱的情况下，就看后面开盘，项目能拿出多少的诚意了。
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